Beiträge - UruguayUndQuerbeet

Persoenlich finde ich, dass es nichts besseres gibt als die eigene Wohnimmobilie,gerade im Alter. Lieber klein und mein, denn dann ist man von steigenden Mietkosten unabhaengig.

Zunächst einmal finde ich es gut, dass Du und sicherlich so manche andere mit ihrem Immobilieneigentum zufrieden sind. So lange man in der Immobilie wohnt und keine Veränderung ansteht interessiert auch zumeist der aktuelle Wert der Geldanlage nur am Rande.

Dennoch denke ich, dass die Sache etwas vielschichtiger ist. Als erstes würde ich unterscheiden zwischen der Situation in Deutschland und der Situation in anderen Ländern, z.B. Uruguay, USA oder Spanien. Als nächstes würde ich unterscheiden ob die Immobilie bar bezahlt wird oder finanziert werden muss.

Punkt 1: In Deutschland ist der Mieter einer Immobilie rechtlich ziemlich stark gestellt. Mieterhöhungen sind nur in sehr geringen Bandbreiten möglich und seit ca. 20 Jahren ist das Mietniveau weitestgehend konstant, bzw. sinkend. Ich denke zwar, dass sich das wieder ändern wird, aber in den vergangenen Jahren war das so. Der Mietwohnungsbau liegt jedenfalls seit Jahren am Boden.

Vorteile eines Mieters in Deutschland A: Er kann problemlos seinen Wohnort wechseln kann, falls das aus beruflichen oder persönlichen Gründen gewünscht ist. Bei einem Eigentümer stellt sich immer die Frage zu welchem Preis und in welcher Zeit das Objekt verkauft werden kann. Bei schlechter Immobilienpreislage kann das sogar zu einem Karriereknick führen, weil Chancen ausgelassen werden. Individuelle Investitionen kann man zumeist als verbrannte Investition abschreiben.

Vorteile eines Mieters in Deutschland B: Gibt es einen Mangel in der Wohnung so reicht in den meisten Fällen ein Schreiben an den Vermieter mit der Drohung der Mietkürzung und das Problem ist behoben, ohne dass sich dadurch irgendwelche Mehrkosten ergäben (ist ja schließlich alles mit der Miete abgegolten). Der Besitzer einer Immobilie muss gegebenenfalls viel tiefer in die Tasche greifen, um Bauschäden zu beheben, wobei er oft nur wenige Alternativen hat, entweder finanzieren oder mit dem Mangel so lange leben, wie es geht. Es freuen sich natürlich alle, die aus dem Vollen schöpfen können und ihr Geld da dann immer gut angelegt sehen; ist aber eine immer kleiner werdende Gruppe.

Vorteile eines Mieters in Deutschland C: Ein Mieter kann die Wohnung seiner Lebenssituation anpassen, indem er sich eine andere (kleinere) Wohnung sucht, wenn z.B. die Kinder aus dem Haus sind oder ein Lebenspartner nicht mehr bei ihm ist (z.B. durch Trennung oder Tod). Der Eigentümer hat wieder das Vermarktungsproblem, was in den letzten 20 Jahren bedeutete Verkauf mit Verlust oder in einer zu großen Immo ausharren. Ältere Eigentümer haben zudem meistens ein emotionales Problem damit ihren Besitz aufzugeben und ihr gewohntes Umfeld zu verlassen, denn zumeist haben sich sich sehr individuell eingerichtet.

Nun ist der Rest der Welt nicht gleich Deutschland und die Rahmenbedingungen sind andere; zumeist für Mieter schlechtere. Dennoch bedeutet auch im Ausland Immobilienbesitz nicht unbedingt Immobilienbesitz im eigentlichen Sinne. An dieser Stelle greift Punkt 2: Muss die Immobilie finanziert werden oder kann sie bar bezahlt werden?

Wer eine Immobilie im Ausland finanzieren muss ist im Grunde sehr viel schlechter gestellt als ein Mieter, denn erstens ist er für alles was mit der Immo passiert verantwortlich und er macht sich zweitens abhängig von mindestens zwei Variablen, die nicht er sondern die Banken in der Hand haben. Die erste Variable ist die im Ausland zumeist gewählte Finanzierung mit variablem Zinssatz. Solche Zinssätze werden zumeist deutlich günstiger angeboten, als feste Zinskonditionen, so dass sich die meisten Leute entsprechend verschulden in der Hoffnung, dass es so billiger sei. Die zweite, deutlich schlechter kontrollierbare Variable ist die Bewertung des Immobilienbesitzes. Was will man machen, wenn Banken den Beleihungswert Deines Objektes einfach mal halbieren? Schon alleine durch diese beiden Hebel können für den "Immobilieneigentümer" sehr unangenehme Situationen entstehen, die noch einmal fataler werden, wenn beim Kauf der Immobilie über dem Marktwert jener Zeit gekauft wurde in der Hoffnung, dass die Immobilienpreise weiter steigen würden. Zumindest diese Variable des Kaufpreises hat man selbst in der Hand und so ist es nicht empfehlenswert sich treiben oder von "guten Freunden" überreden zu lassen sondern viel Zeit zu verwenden sich selbst schlau zu machen.

Die drei vorgenannten Mechanismen haben übrigens Spanien und die USA in ihre jeweiligen Krisen getrieben, wobei die Nummer in den USA noch einmal ausgefuchster und komplexer war. Beispiel: Eine Immo kostet 1 Mio., wobei es für das Beispiel egal ist ob wir über Peso, Euro oder Dollar reden. Annahme, der Käufer habe rund 200.000 der jeweiligen Währung verfügbar (viele hatten nicht einmal das). Er entscheidet sich zu einer Finanzierung mit 2% über die 800.000, was für ihn (mangels Tilgungsplans) nur eine monatliche Belastung von 1.334 bedeutet. Alle Seiten sind glücklich und die Welt ist im Lot, insbesondere wenn alle Beteiligten (inkl. Bänkster) davon überzeugt sind, dass die Immo-Preise weiter zulegen.

Nun hat es aber in den USA und auch in Spanien genau an einem solchen Punkt so manchen fürchterlich erwischt, indem als erstes die Zinssätze stiegen. Nur ein weiteres Prozent bedeutet eine monatliche Mehrbelastung von 667 (Effekt 1). Höhere Finanzierungskosten bedeuten aber auch, dass der Kauf neuer Immos zurück geht, was dazu führt, dass erstens die Preise für neue Immos zurück gehen (Effekt 2) und weniger gebaut wird und somit zu Entlassungen führt (Effekt 3). Alleine diese drei Effekte können dazu führen, dass unser Immobilienkäufer innerhalb kürzester Zeit jeglichen Eigentümerstolz gegen tiefste Depression tauscht.

1: Er verliert seinen Job. 2. Die Bank erklärt ihm, dass er von nun an monatlich 2.000 (also +50%) zu zahlen habe und falls er das nicht könne seine Immo versteigert wird, was zu 3. führt. Das Ergebnis der Versteigerung ist möglicherweise 600.000, was bedeutet, dass er nicht nur sein eingesetztes Eigenkapital verloren hat sondern auch noch eine durch Zinsen ständig steigende Restbelastung in Höhe von weiteren 200.000 mit sich herum schleppt. Auch solche Seiten des Eigentums gibt es!!!

Das alles und noch viel mehr muss berücksichtigt werden, insbesondere wenn es um die reinen Finanzen geht, weshalb die ökonomische Betrachtung durchaus auch zu gunsten von Miete gehen kann.. Aber!!! Ja richtig es spricht auch einiges für Immobilienbesitz, insbesondere dann wenn er nicht finanziert werden muss. Der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie muss sich nur durch das jeweils gültige Baurecht gängeln lassen, was zumeist nicht so fürchterlich wie in Deutschland ausgestaltet ist. Wer also einen Hang zur individuellen Umfeldgestaltung hat dürfte sich als Eigentümer häufig deutlich freier fühlen.

Auch ist es so, dass es ein besseres Gefühl vermittelt seinen "Besitz" persönlich kontrollieren zu können, statt irgendwelchen Zockern oder Anlage(verb)ratern ausgeliefert zu sein. Deshalb dürfte jeder der über ausreichende finanzielle Mittel verfügt dieses Geld lieber in Dinge anlegen, die er alleine kontrollieren kann, statt in Lebensversicherungen oder sonstige windige Geschäfte anderer zu investieren.

Wer, um an das vorherige Beispiel anzuknüpfen, die 1 Mio. hat könnte gut beraten sein das Geld in eigenen Immobilienbesitz anzulegen. Ihn dürften weder Zinsschwankungen noch sich verändernde Immobilienbewertungen ängstigen, denn es bringt ihn nicht unter Druck. Eine Immodelle kann er aussitzen und warten bis sich der Markt erholt hat.

Was bedeutet das für heute? Ich bin sicher, dass alle, die vor Jahren ihren Besitz in Uruguay gekauft hatten sich sehr wohl fühlen werden, sofern sie sich nicht schon damals über den Tisch haben ziehen lassen und somit die persönliche "Delle" noch nicht ausgeglichen ist. Noch heute ist es vorstellbar, dass sich die Immobilienwerte weiter steigern, denn insbesondere auch Landbesitz hat enorm an Wert zugelegt. Aktuell sehe ich eigentlich nur ein einziges Riskio: Den Dollar. Man könnte die Aufkäufe von Ländereien aus zwei Richtungen betrachten. Erstens: Das Land wird zur Erzeugung von Bioenergie gebraucht und zweitens: Die Amis bringen ihre Dollars (ähnlich wie die reichen Griechen) im Ausland in Sicherheit. Damit wären wir dann aber schon wieder bei einem anderen Thema, das aber mit den Immos auch wieder eng verknüpt ist. Man stelle sich vor, dass die Amis das Geld wieder dringend brauchen ...

Diskussionsverlauf:

        Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
    Re: Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
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Die ehrliche Rechnung bei der Immobilie fürs Alter
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